深圳市住房公积金贷款管理暂行规定
(征求意见稿)

第一章总则

第一条(目的和依据)为加强住房公积金贷款管理,规范住房公积金贷款行为,提高职工住房消费支付能力,支持职工解决自住住房问题,根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《深圳市住房公积金管理暂行办法》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条(适用范围)本规定适用于本市行政区域内住房公积金购房贷款(以下简称公积金贷款)管理。

第三条(基本原则)公积金贷款应当坚持循序渐进、可持续的方针,遵循资金安全、公平、便民的原则。

第四条(管理机构)深圳市住房公积金管理委员会(以下简称公积金管委会)负责本市公积金贷款政策及其他重大事项的决策。

公积金管委会办公室负责审核提请公积金管委会决策的本市公积金贷款政策及其他重大事项。

深圳市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)负责本市公积金贷款的管理。

第五条(贷款对象)在本市缴存住房公积金的职工可以按照本规定申请公积金贷款。

第六条(资源配置要求)公积金贷款应当重点支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房,兼顾职工其他购房需求;公积金贷款发放应当符合国家、省和本市房地产市场宏观调控政策和住房保障政策要求。

第七条(金融委托)公积金贷款手续由公积金中心委托商业银行(以下称受托银行)办理。受托银行采取招标等方式确定。公积金中心应当和受托银行签订公积金贷款金融业务委托合同(以下简称委托合同)。
受托银行应当依据委托合同和公积金中心制定的工作规范为职工办理公积金贷款金融业务,并接受公积金中心的考核和监督。

第八条(管理服务要求)公积金中心应当强化公积金贷款风险管理,保障资金安全,并应当加强公积金贷款业务办理服务质量管理,创新服务模式,建立标准化服务机制。

第二章公积金贷款申请

第九条(申请人)职工本人为公积金贷款申请人,配偶应当为共同申请人;父母在本市缴存住房公积金的,可以为共同申请人。
除配偶、父母、子女外,职工购买的住房有其他权利人的,职工不能以该住房申请公积金贷款。

第十条(申请条件)职工购买保障性住房和商品住房(住宅类)申请公积金贷款的,应当同时具备以下条件:

(一)申请人在申请当月之前连续按时缴存住房公积金满6个月,且申请时属于正常缴存状态;

(二)申请人及共同申请人在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款;

(三)申请人具有完全民事行为能力,有偿还贷款本息的能力,信用状况良好;

(四)申请人已按规定支付购房首付款;

(五)申请人提供符合本规定要求的担保;

(六)申请人和共同申请人符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求;

(七)符合公积金管委会规定的其他条件。

第十一条(申请办理及材料提交)申请人和共同申请人可以通过公积金中心网上服务平台申报公积金贷款申请,并在公积金中心指定的业务网点(管理部)提供下列基本材料:

(一)住房公积金联名卡;

(二)有效身份证件;

(三)婚姻状况证明;

(四)购房合同、首付款凭证;

(五)公积金贷款申请表。

职工和父母一并申请公积金贷款的,另需提供户口簿或公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明。

本条第一款规定的公积金贷款申请表等材料,由申请人和共同申请人在公积金中心指定的业务网点当场面签,不能由他人代签。

第十二条(审核时限)公积金中心应当在受理职工公积金贷款申请之日起5个工作日内作出给予贷款或不予贷款的决定。给予贷款的,由职工与受托银行办理住房公积金借款合同签订、担保等贷款手续;不予贷款的,应当告知职工不予贷款的原因。

职工对公积金中心作出的决定有异议的,可以自收到决定之日起5个工作日内向公积金中心申请复核,公积金中心应当自收到复核申请之日起5个工作日内作出答复。

对于公积金中心作出的决定或者答复存在异议的,职工可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十三条(轮候机制)公积金贷款可贷资金额度不足时,公积金中心应当按照轮候规则向申请人发放公积金贷款。轮候规则由公积金中心另行拟订,报公积金管委会批准后公布执行。

第三章公积金贷款额度、期限和利率

第十四条(可贷款额度要求)公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍,并应当同时符合下列要求:

(一)每月还贷额度(按等额本息还款法计算的本金和利息)不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的,住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。

(二)不高于购房总价款与首付款的差额。所购住房为存量商品住房(二手房)的,应由申请人委托公积金中心认可的房地产评估机构进行价值评估,取购房合同价与评估价的低值作为购房总价款。评估费用由申请人承担。

(三)不高于单套住房公积金贷款最高额度。职工个人申请的,单套住房公积金贷款最高额度为50万,申请人与共同申请人一并申请,且共同申请人在本市缴存住房公积金的,单套住房公积金贷款最高额度为80万。

申请人在申请公积金贷款前连续三年以上未曾提取住房公积金的,按照住房公积金账户余额倍数计算的公积金贷款可贷额度可以提高10%,但应符合前款规定的其他要求。

第十五条(公积金组合贷款)公积金贷款可贷额度不足以支付购买住房所需时,职工可以向受托银行申请商业住房贷款,并由受托银行以公积金组合贷款(公积金贷款和商业住房贷款的组合)的形式向职工发放。

第十六条(贷款期限)公积金贷款期限以年为单位,最长贷款期限不超过30年,且贷款期限与职工(申请人)申请贷款时的实际年龄之和不超过70年。

第十七条(贷款利率)公积金贷款利率按照国家规定的公积金贷款利率执行。

公积金贷款发放后,遇国家贷款利率调整的,公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。

第四章公积金贷款担保

第十八条(担保方式)公积金贷款可以采用抵押、质押担保方式。

第十九条(抵押担保)公积金贷款采用抵押担保方式的,借款人(即申请公积金贷款的职工,下同)应以所购买住房作为抵押物。

借款人应当和受托银行签订抵押合同,并按本市房地产权登记规定办理抵押登记手续。

第二十条(质押担保)公积金贷款采用质押担保方式的,借款人或第三人应当提供公积金中心和受托银行认可的凭证式国债、受托银行本行本
币定期存单以及其他依法可质押的权利凭证进行担保。

借款人应当和受托银行签订质押合同,并在合同约定的期限内办理权利凭证移交等手续。

第二十一条(补充担保)抵押物部分毁损,不足以偿还借款余额的,借款人应就不足偿还借款余额部分补充新的担保。

第五章公积金贷款偿还

第二十二条(还款方式)借款人应按照住房公积金借款合同约定的还款时间、还款方式偿还公积金贷款本息。公积金贷款利息的具体计算方法应当在住房公积金借款合同中予以明确。

借款人可以按照《深圳市住房公积金提取管理暂行规定》,申请提取住房公积金个人账户余额,用于偿还公积金贷款或公积金组合贷款。

职工的父母没有作为共同申请人但缴存住房公积金的,可以申请为共同还款人,扣减其住房公积金个人账户的余额用于提前偿还职工的公积金贷款或公积金组合贷款中的公积金贷款部分,每年扣减一次。

第二十三条(提前还款)住房公积金借款合同约定的到期日前,借款人可以办理公积金贷款或公积金组合贷款中的公积金贷款部分的部分提前还款或提前结清贷款。

第六章监督管理

第二十四条(诚信申报及违规处理)职工在申请公积金贷款时,应当按照规定如实申报信息。

职工申请住房公积金提取或个人贷款,隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的,公积金中心可以自该违规行为认定之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。

第二十五条(违约处置)借款人未履行住房公积金借款合同约定的,受托银行应当依据借款合同及时催收公积金贷款或行使抵押权利、质押权利。

公积金贷款发放后,借款人故意停缴或少缴住房公积金的,公积金中心和受托银行可以依据借款合同提前收回公积金贷款,或自借款人故意停缴或少缴住房公积金认定之日起按同档次商业住房贷款利率计息。

受托银行未按照公积金中心制定的公积金贷款业务操作流程办理公积金贷款业务的,或者拖延发放公积金贷款的,以及未及时催收公积金贷款或行使抵押权利、质押权利的,公积金中心应当根据委托合同追究受托银行的责任。

受托银行违规挪用住房公积金的,公积金中心应当解除委托合同,并追究受托银行的责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。解除合同后,受委托银行应当在规定时限内移交住房公积金及相关资料。

第二十六条(其他责任)经催收后仍逾期不还款,或者存在第二十四条规定中弄虚作假情形的职工,公积金中心应当将职工个人资料作为不良记录录入住房公积金监管档案(系统),并提交人民银行纳入个人信用征信系统。

第二十七条(中心责任)公积金中心及其工作人员在公积金贷款管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

第七章附则

第二十八条(商业贷款转公积金贷款)本市范围内的商业住房贷款转公积金贷款,可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况,由公积金中心在本规定施行之日起一年内另行拟订实施方案,报公积金管委会批准后公布执行。

第二十九条(具体标准的调整)本规定中的单套住房公积金贷款最高额度、职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例,可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况适时调整。

前款规定中的单套公积金贷款最高额度由公积金中心拟订,报公积金管委会批准后公布执行;职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例,由公积金中心根据住房公积金资金流动性、贷款风险等因素制定后公布执行,并报公积金管委会备案。

第三十条(材料补充机制)公积金中心可以根据公积金贷款业务开展实际需要,对本规定中公积金贷款业务办理提交的相关证明文件或者材料拟订补充规定,经公积金管委会办公室核准后公布执行,并报公积金管委会备案。

第三十一条(建造、翻建、大修贷款)依法建造、翻建、大修本市范围内保障性住房和商品住房的,职工可以参照本规定申请公积金贷款。

第三十二条(解释)本规定由公积金管委会办公室负责解释。

第三十三条(实施日期)本规定自年月日起施行,有效期五年。

《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》

起草说明

根据国务院《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)和《深圳市住房公积金管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),结合我市实际情况,我们拟订了《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》(征求意见稿)(以下简称《贷款规定》),现就有关问题说明如下:

一、制定《贷款规定》的必要性和迫切性

贷款是住房公积金制度的重要内容,也是住房公积金缴存职工能享受到的最大政策优惠。开展公积金贷款业务,有利于发挥住房公积金制度的住房保障作用,支持住房困难的职工(包括夹心层群体)解决自住住房问题。

《暂行办法》按照《条例》规定对我市住房公积金制度框架进行了明确规定,但对办理贷款业务的相关事项未作具体规定。制定《贷款规定》,有利于明确单位和职工贷款业务的办理程序、办理地点、办理相关业务需要提供的证明文件和材料以及办理方式,规范公积金贷款业务办理流程。从近期住房公积金政策宣传及受理市民咨询问题反映的情况来看,广大职工对我市公积金贷款政策甚为关注,通过多方面反映其申请贷款的迫切要求。为确保我市住房公积金业务平稳推进,满足缴存职工申请公积金贷款解决自住住房问题需要,有必要尽快出台《贷款规定》。

二、《贷款规定》的起草过程和文件出台形式

(一)起草过程。在起草《贷款规定》的过程中,我们充分借鉴了兄弟城市的贷款相关政策实践经验,如北京、上海、苏州、天津、杭州、南京、湖州、宁波、广州、东莞、成都等,也充分考虑了我市实际情况。2011年12月底,我们将《贷款规定》向部分专家、人大代表、单位代表和职工代表征求了意见,并根据征求的意见对《贷款规定》进行了修改。

2012年1月中旬和4月中旬,市住房和建设局两次召开会议专题研究了住房公积金贷款有关政策设计问题。此后,我们将修改后的《贷款规定》向住房公积金管理委员会(以下简称管委会)委员、市政府职能部门和各区政府征求意见。根据委员及有关单位提出的修改意见,我们对《贷款规定》进行了修改。现将《贷款规定》公开征求社会公众意见,下一阶段将结合收集的公众意见完善《贷款规定》。

(二)文件出台形式。参照各地经验和我市此前住房公积金管理有关文件发布的形式,《贷款规定》拟以管委会文件发布。

三、《贷款规定》制度设计考虑的主要因素

住房公积金制度作为政策性住房金融制度,在于通过直接提高职工支付能力解决住房问题,公积金贷款制度作为该项政策性住房金融制度的重要组成部分,在研究和拟订我市住房公积金贷款具体政策时,对于相关制度设计我们始终坚持以下几点:

一是在贷款制度设计中,将住房公积金缴存、提取和贷款制度作为统一的整体考虑,在申请条件、可贷额度计算中充分考虑其有机联系。公积金贷款的资金来源于职工办理提取后的缴存余额,该资金来源不但额度有限,且随时发生动态变化,公积金贷款的发放须以保证职工的提取需求为前提。住房公积金的提取率与可贷款额度之间存在直接影响,即:提取率升高时,可贷款额降低;提取率降低时,可贷款额提高。

二是贷款制度立足于解决职工自住住房问题。主要支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房,但也兼顾缴存职工其他贷款需求,如商业贷款转公积金贷款,具体实施方案将在下一阶段制定。

三是充分考虑住房公积金缴存职工为住房公积金制度可持续发展的贡献。注重体现资金积累、互助性等因素,在可贷额度中予以考虑。

四是贷款制度考虑资金的流动性、市场变化等因素。有关条款针对资金流动性以及市场变化,设计了调整机制,为下一阶段的调整预留空间。

五是在发挥住房公积金制度这一政策性住房金融功能的同时,注重引入市场资源和机制。如引入组合贷款,可以更多地满足职工需求。

六是充分注重职工权益。相关制度设计在注重资金安全、风险控制的同时,以便民、利民为原则,从贷款申请人流程方便、受益最大予以考虑,如担保模式为采用我市住房商业贷款较为常用的抵押模式等。

四、《贷款规定》中涉及的主要内容

(一)公积金贷款情形。《贷款规定》从申请、额度计算、贷款手续办理、后续贷款偿还、监督管理等方面对我市公积金购房贷款进行了规范。由于建造、翻建、大修本市范围内保障性住房和商品住房的情形较少,对于该类情形申请公积金贷款的,明确也可参照《贷款规定》申请公积金贷款。

考虑到公积金贷款资源有限,以及住房公积金制度的保障性属性,《贷款规定》明确公积金贷款重点支持职工购买保障性住房(包括安居型商品房)和首套普通商品住房,兼顾职工其他购房需求。

(二)公积金贷款对象。在我市缴存住房公积金的职工均可以申请公积金贷款,职工和配偶一起申请,职工的父母在本市缴存住房公积金的,职工也可以和其父母一起申请。

(三)家庭不同代际间的扶持机制。在职工和配偶账户内的住房公积金余额较少,计算出来的可贷额度不能满足购房需求时,可以父母作为共同申请人,加上父母账户内的住房公积金余额作为可贷额度计算基数,用来提高职工的可贷额度;此外,若父母不作为共同申请人,也可提取其账户内的住房公积金余额用于提前偿还职工的公积金贷款。

(四)公积金贷款最高可贷额度。职工个人申请的,单笔公积金贷款最高额度为50万,职工与配偶或父母一并申请的,单笔公积金贷款最高额度为80万。单笔公积金贷款最高额度主要根据我市房价水平、住房公积金归集资金额度、周边城市和一线城市最高额度水平等因素综合考虑的。此外,需要说明的是,公积金贷款最高可贷额度属于动态调整的标准,可以根据公积金贷款业务实际运行情况以及资金情况,予以适时调整。

(五)公积金贷款可贷额度计算标准。从控制风险和促进住房公积金积累的角度出发,我们拟根据住房公积金缴存基数、个人账户余额、占购房总价款比例和单笔最高可贷额度作为个人贷款额度核定依据。具体条件为:一是每月还贷额度不超过申请人住房公积金缴存基数的50%;二是个人账户余额的倍数(目前定为10倍);三是不高于购房总价款与首付款的差额;四是单笔贷款最高额度;最终可贷额度不高于上述四项数值。

月还贷额度不超过申请人住房公积金缴存基数的50%的标准,是根据银监会规定的借款人住房贷款月支出不超过月收入的50%确定的。个人账户余额的倍数主要是根据不同收入人群积累一定时间后贷款支持购房的周期确定的,如夫妻双方每月缴存4000元,按照10倍的个人账户余额的倍数计算,只要连续20个月不提取即可达到80万元的最高可贷额度。

此外,《贷款规定》通过公积金贷款可贷额度建立了多积累、少提取的激励机制。《贷款规定》明确,除住房公积金可贷额度与职工账户余额挂钩外,对于职工申请公积金贷款前连续三年以上未曾有提取行为的,其可贷额度可以按照市管委会发布的相关规定提高10%。

(六)资金流动性问题处理机制。住房公积金贷款涉及可贷款资金量与贷款需求矛盾问题,为有效应对资金的流动性、市场变化等因素,《贷款规定》设计了轮候以及可贷额度标准调整机制,有关条款中专门为下一阶段的贷款资金额度调整预留空间。

(七)商业贷款转公积金贷款问题处理机制。我市有4000多亿商业住房贷款余额,其中有相当一部分存在商业贷款转公积金贷款需求,这是其他城市住房公积金贷款从未遇到过的。为满足不同群体公积金贷款需求,妥善应对历史遗留问题,《贷款规定》中明确了商业住房贷款转公积金贷款机制,并确定了具体实施方案的期限,即由公积金中心在《贷款规定》施行之日起一年内另行拟订实施方案,报公积金管委会批准后公布执行。

(八)诚信管理机制。《贷款规定》明确,职工在申请住房公积金提取或个人贷款时,隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的,公积金中心可以自该行为发生之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。此外,对于经催收后仍逾期不还款和弄虚作假的,公积金中心可以将职工个人资料作为不良记录录入住房公积金监管档案(系统),并将记录提交人民银行纳入个人信用征信系统。

(九)贷款额度及标准动态调整机制。《贷款规定》明确,住房公积金最高贷款额度、职工个人账户余额的倍数、每月还贷额占住房公积金缴存基数的比例,可以根据本市住房公积金缴存、提取和贷款情况以及国家、省和本市住房政策适时调整。

公积金贷款对资金流动性、风险管理要求极高,如不能妥善及时应对,可能出现金融挤兑后果。为确保我市公积金贷款业务平稳运行,因此,《贷款规定》中明确,职工住房公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例,由公积金中心根据国家、省、市住房政策,以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况等因素制定后公布执行,并报公积金管委会备案。

专此说明。

深圳市住房公积金管理中心

二〇一二年七月十六日



© 活着的博客 - 李权辉的个人博客:人,终究是生活在现实之中,是为了活着而生活.